不動産業界には難しい用語がたくさん使われています。マイホームを建てたり土地購入をしたり色々な場面で出てきます。
業者に丸投げでは後々トラブルの原因になりかねませんので、ぜひ覚えてください。
今回のテーマは建ぺい率と容積率です。
建ぺい率とは
簡単に言うと土地に対してどれだけの規模の建物を建築可能かです。
用途地域によって異なる
建ぺい率は用途地域によって異なります。
用途地域とは都市計画に基づいて自治体が土地の利用方法を定めたもので、簡単に言うと「商店街にしたいから一杯まで建てていいよ」や「広々とした住宅地にしたいから庭を広くしてね」と言ったニュアンスです。
最も厳しい第一種低層住宅専用地域では30～50％、最も密集している商業地域では80～90％になります。津山市は用途地域の指定されていない場所も多いのですが（用途地域無指定）、その場合60％が多いです。
土地を購入する場合用途地域を確認しておかないと、希望通りの建物が建てれない場合があります。
建ぺい率に含まれるもの、含まれない物
建築基準法によると、屋根と柱もしくは壁がある構造のものは建築物とされているため、屋根がついていれば建築面積に該当する建物となります。カーポートなども屋根と柱があれば建築面積に含まれます。
バルコニーやひさしは突き出ている部分が1m以下の場合は建築面積に含まれません。1m以上突き出している場合は、突き出している部分の先から1m後退したところまでが建築面積に含まれます。バルコニーやひさし以外に外廊下、外階段なども同様です。
また、バルコニーやひさしが1m以下であっても、両サイドに壁がある場合は柱や壁に囲まれた内側の部分が建築面積に含まれます。
中庭などは屋根がなければ建築面積に含まれません。
緩和される場合
角地など一定の要件を満たすと建ぺい率が緩和される場合もあります。
以下津山市建築基準法より
第18条
法第53条第3項第2号の規定により市長が指定する敷地は，次の各号のいずれかに該当する場合とする。
(1) 街区の角にある敷地(内角120度以内で交わる角地をいう。)で，道路(現に幅員がそれぞれ4メートル以上のものをいう。以下この条において同じ。)の幅員の合計が12メートル以上あり，かつ，当該道路に接する長さの合計がその周囲の長さの3分の1以上あるもの
(2) 2以上の道路に接する敷地(街区の角にあるものを除く。)で，道路の幅員の合計が12メートル以上あり，かつ，当該道路に接する長さの合計がその周囲の長さの3分の1以上あるもの
(3) 直接又は道路を隔てて公園，広場，緑地，河川，沼沢又はこれらに類するものに接する敷地で，前2号に準ずると認められるもの
見ての通りややこしいので詳細は自治体に確認してください。
容積率とは
こちらも土地に対する建物の規模の制限ですが、延べ床面積のことです。つまり2階建てなら1階と2階の合計、3階建てなら3フロア全ての合計した面積です。
用途地域によって異なる
容積率も用途地域によって異なります。厳しい低層住宅専用地域ではおおむね100％ですが、商業地域では400％などもあり津山市の最大は中央街区の500％になります。
津山市で用途地域無指定だと容積率200％が多いです。
※低層住宅専用地域では高さ制限もあります。
容積率に含まれる物、含まれない物
建物の内側でも容積率に含まれない場合もあります。例えばロフトは容積率が緩和されます。
ロフトの要件としては高さが1.4ｍ以下であること、下の階の２分の１以下の面積であること、梯子が可動式であることがあります。地下室も高さが1m未満であれば３分の1まで緩和されます。
駐車場は壁の有無にかかわらず緩和されます。ビルトインガレージでも緩和対象になります。
ただし駐車場の緩和上限は延べ面積の5分の1までとなり、5分の1を超えた部分は容積率に加算されます。
前面道路が狭い場合
前面道路の幅員が12m未満の場合は、前面道路の幅員に応じた容積率の規定があります。道路幅員による容積率と指定容積率の、厳しい方の容積率の数値がその土地の容積率の上限なります。
建ぺい率と容積率の意味の違い
双方とも都市計画に基づき街づくりをするために設けられた制限です。違いはコントロールする目的が違います。
建ぺい率は自治体が建物の密集具合をコントロールするために設けた制限です。
容積率は自治体が人の密集具合をコントロールするために設けた制限です。
駐車場（屋根のある）を例にとると、駐車場は建物として建ぺい率の制限を受けますが、常時人が居る場所ではないので容積率の制限は緩和されます。
ロフトや地下室なども「常時人が居る場所ではない」と定義されているので、緩和されるわけです。
津山市の不動産業者です
当社は岡山県津山市の不動産業者です。当記事は津山市を基準に書いた文章になります。
自治体の法令などにより条件が異なる場合がありますので、実際取引される前に自治体に確認してください。
津山市の都市計画に関しては下記サイトよりご確認ください。
